SỬA CHỮA NHÀ CŨ: 5 CHI PHÍ PHÁT SINH & BÍ QUYẾT TIẾT KIỆM

Sửa chữa nhà cũ là một hành trình đầy hứng khởi để biến không gian sống lỗi thời, xuống cấp trở nên khang trang, tiện nghi hơn. Tuy nhiên, sửa chữa nhà cũ cũng tiềm ẩn không ít thách thức, đặc biệt là vấn đề chi phí phát sinh ngoài dự toán. Việc không lường trước được những khoản chi phí này có thể khiến ngân sách của bạn bị đội lên đáng kể. Thấu hiểu nỗi lo đó, bài viết này của KIẾN TRÚC MỚI sẽ đi sâu phân tích “5 Loại Chi Phí Phát Sinh Thường Gặp Khi Sửa Chữa Nhà Cũ” và đưa ra những giải pháp phòng tránh hữu hiệu, giúp bạn chủ động kiểm soát ngân sách và an tâm trên con đường kiến tạo tổ ấm.

Tại sao sửa chữa nhà cũ thường xuyên phát sinh chi phí?

Khác với việc xây nhà mới trên một mảnh đất trống, việc cải tạo một công trình hiện có thường gặp phải những vấn đề ẩn sâu bên trong. Những vấn đề cốt lõi của ngôi nhà thường bị che khuất sau lớp sơn, tường và sàn. Chỉ khi bắt tay vào tháo dỡ, chúng ta mới thực sự đối mặt với thực trạng của công trình.

• Hiện trạng ẩn: Kết cấu móng, dầm, cột bị suy yếu, tường thấm dột, hệ thống điện nước ngầm lỗi thời, mối mọt… là những yếu tố không thể thấy bằng mắt thường khi khảo sát sơ bộ.
• Thay đổi trong thiết kế: Trong quá trình thi công, gia chủ có thể nảy sinh những ý tưởng mới hoặc thay đổi vật liệu so với kế hoạch ban đầu, dẫn đến việc phải điều chỉnh dự toán.
• Trượt giá vật tư: Thị trường vật liệu xây dựng luôn biến động. Nếu quá trình sửa chữa kéo dài, sự thay đổi về giá cả của sắt, thép, xi măng, gạch… cũng sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến tổng chi phí.
• Năng lực nhà thầu: Việc lựa chọn một đơn vị thi công sửa chữa nhà cũ thiếu kinh nghiệm, không có khả năng khảo sát và dự toán chính xác cũng là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến các chi phí phát sinh không đáng có.

Hiểu rõ những nguyên nhân này là bước đầu tiên để bạn có thể lên kế hoạch phòng tránh hiệu quả.

5 Loại Chi Phí Phát Sinh Thường Gặp Nhất Khi Sửa Chữa Nhà Cũ

Dựa trên kinh nghiệm thực tế qua hàng trăm công trình cải tạo, KIẾN TRÚC MỚI – Công ty xây dựng uy tín đã tổng hợp 5 nhóm chi phí sửa chữa nhà cũ phát sinh phổ biến nhất mà các gia chủ cần đặc biệt lưu tâm.

1. Chi phí gia cố kết cấu và xử lý các vấn đề tiềm ẩn

Đây là khoảng phát sinh tốn kém nhất trong quá trình sửa chữa nhà cũ. Các ngôi nhà được xây dựng từ lâu thường không còn đảm bảo được độ vững chắc của kết cấu. Khi tháo dỡ tường, trần, các dấu hiệu như nứt dầm, cột, thép bị ăn mòn, móng lún, tường thấm nặng… mới lộ ra.

Chi phí phát sinh:

• Gia cố móng: Sử dụng các phương pháp ép cọc, gia cố móng bằng bê tông cốt thép.
• Gia cố dầm, cột: Bọc thêm thép, đổ bê tông tăng cường tiết diện hoặc sử dụng các vật liệu composite hiện đại.
• Xử lý chống thấm, chống dột: Đây là hạng mục cực kỳ quan trọng, nếu xử lý không triệt để sẽ gây ảnh hưởng lâu dài. Chi phí bao gồm vật liệu chống thấm chuyên dụng và kỹ thuật thi công phức tạp.
• Xử lý mối mọt: Phun thuốc, xử lý gỗ và các khu vực bị ảnh hưởng.

Cách phòng tránh:

Trước khi lên kế hoạch sửa chữa nhà cũ, hãy thuê một đơn vị có chuyên môn như KIẾN TRÚC MỚI để tiến hành khảo sát kết cấu toàn diện. Các kỹ sư sẽ sử dụng thiết bị chuyên dụng để đánh giá chính xác tình trạng móng, dầm, sàn, tường. Luôn dành một khoản ngân sách dự phòng (khoảng 10-15% tổng dự toán) cho hạng mục này. 

2. Chi phí thay thế và nâng cấp hệ thống cơ điện (M&E)

Hệ thống điện và nước trong các ngôi nhà cũ thường được thiết kế theo tiêu chuẩn lỗi thời, không đủ tải cho các thiết bị hiện đại và tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ, rò rỉ. Dây điện nhôm cũ, không có ống luồn bảo vệ, không có dây nối đất. Ống nước bằng sắt, kẽm đã bị rỉ sét, tắc nghẽn, gây ra tình trạng nước yếu, bẩn.

Chi phí phát sinh:

• Thay thế toàn bộ hệ thống dây điện: Đi lại đường dây mới bằng dây đồng, có ống gen bảo vệ, lắp đặt aptomat chống giật.
• Thay thế hệ thống ống nước: Thay mới toàn bộ ống cấp và thoát nước bằng vật liệu nhựa PPR, uPVC bền bỉ, an toàn.
• Chi phí đục tường, sàn: Việc đi lại hệ thống điện nước ngầm đòi hỏi phải đục phá tường, sàn hiện hữu và sau đó tô trát, hoàn thiện lại.

Cách phòng tránh:

• Lên kế hoạch ngay từ đầu: Xác định rõ nhu cầu sử dụng các thiết bị điện công suất lớn (máy lạnh, bếp từ, máy nước nóng…) để tính toán và thiết kế hệ thống điện đủ tải.
• Chọn vật tư chất lượng: Đừng vì tiết kiệm chi phí trước mắt mà sử dụng vật tư điện nước giá rẻ, không rõ nguồn gốc. Hãy đầu tư vào các thương hiệu uy tín để đảm bảo an toàn và độ bền lâu dài.
• Tích hợp vào bản vẽ thiết kế: Bản vẽ cải tạo chi tiết cần thể hiện rõ sơ đồ đi dây điện, ống nước mới để đội thi công thực hiện chính xác, tránh sai sót.

3. Chi phí tháo dỡ, vận chuyển và xử lý phế thải xây dựng

Nhiều gia chủ khi lập dự toán sửa chữa nhà cũ thường chỉ tập trung vào chi phí xây mới mà bỏ qua hoặc ước tính sơ sài phần chi phí cho việc phá dỡ các hạng mục cũ. Khối lượng tường, gạch, bê tông, mái tôn, cửa cũ… cần tháo dỡ lớn hơn dự kiến.

Chi phí phát sinh:

• Nhân công tháo dỡ: Chi phí này tính theo m2 hoặc theo ngày công, tùy thuộc vào độ phức tạp của kết cấu cần phá.
• Vận chuyển phế thải: Thuê xe ba gác, xe tải chuyên chở xà bần ra khỏi công trình. Ở các khu vực trung tâm, hẻm nhỏ, chi phí này sẽ cao hơn.
• Phí xử lý tại bãi rác: Một số địa phương có quy định về phí đổ phế thải xây dựng.

Cách phòng tránh:

Yêu cầu nhà thầu bóc tách rõ ràng khối lượng cần tháo dỡ và đơn giá cho từng hạng mục (đập tường, bóc nền, tháo mái…). Một số vật liệu như cửa gỗ, khung sắt, gạch cũ nếu còn tốt có thể được tái sử dụng hoặc bán lại để bù đắp một phần chi phí.

4. Chi phí liên quan đến giấy phép và thủ tục pháp lý

Việc sửa chữa nhà cũ có thay đổi kết cấu chịu lực, nâng tầng hoặc thay đổi mặt tiền công trình đều cần phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo từ cơ quan chức năng.

Chi phí phát sinh:

• Lệ phí xin phép: Các khoản phí theo quy định của nhà nước.
• Chi phí thiết kế hồ sơ xin phép: Thuê đơn vị kiến trúc để lập bản vẽ hiện trạng, bản vẽ thiết kế cải tạo theo đúng quy chuẩn.
• Tiền phạt vi phạm hành chính: Nếu tự ý sửa chữa mà không có giấy phép, bạn có thể bị phạt tiền và buộc phải tháo dỡ phần công trình vi phạm.

Cách phòng tránh:

Ngay từ khi có ý định sửa chữa nhà cũ, hãy liên hệ với các công ty xây dựng chuyên nghiệp như KIẾN TRÚC MỚI. Chúng tôi sẽ tư vấn cụ thể trường hợp của bạn có cần xin phép hay không và hỗ trợ thực hiện toàn bộ thủ tục pháp lý một cách nhanh chóng, đúng luật. Quá trình xin giấy phép có thể mất từ 20-30 ngày làm việc. Hãy chuẩn bị và nộp hồ sơ sớm để không làm ảnh hưởng đến tiến độ thi công đã định.

5. Chi phí hoàn thiện và trang trí nội thất vượt ngân sách

Sau khi phần thô đã hoàn tất, giai đoạn hoàn thiện là lúc ngôi nhà bắt đầu có hình dáng đẹp, và cũng là lúc dễ chi tiêu vượt quá ngân sách nhất.

Chi phí sửa chữa nhà cũ phát sinh:

• Chênh lệch giá vật liệu: Vật liệu hoàn thiện (gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, đèn…) có vô vàn chủng loại và mức giá. Một sự thay đổi nhỏ cũng có thể làm tăng chi phí đáng kể trên tổng diện tích lớn.
• Phí thay đổi thiết kế: Nếu bạn thay đổi thiết kế nội thất, đơn vị thi công có thể tính thêm phí thiết kế lại và phí nhân công cho các hạng mục đã làm trước đó.
• Mua sắm đồ nội thất không kế hoạch: Chi tiêu tùy hứng cho bàn, ghế, sofa, rèm cửa… mà không có sự cân đối với ngân sách tổng thể.

Cách phòng tránh:

Chốt thiết kế và vật liệu trước khi thi công. Lập bảng dự toán chi tiết cho phần nội thất. Dành thời gian khảo sát giá vật liệu hoàn thiện và đồ nội thất từ nhiều nhà cung cấp khác nhau để có được lựa chọn tốt nhất trong tầm giá.

>>> Xem thêm: CHI PHÍ XÂY NHÀ 2 TẦNG: MÁI THÁI CÓ THỰC SỰ ĐẮT HƠN MÁI BẰNG?

Kiến Trúc Mới – Đơn vị sửa chữa nhà cũ uy tín, giúp bạn tối ưu chi phí

Tại CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ – XÂY DỰNG KIẾN TRÚC MỚI, chúng tôi không chỉ cung cấp dịch vụ thi công sửa chữa nhà cũ mà còn mang đến giải pháp toàn diện từ khâu khảo sát, tư vấn, thiết kế, xin phép xây dựng đến dự toán chi phí chi tiết, minh bạch. Với đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư giàu kinh nghiệm, chúng tôi cam kết giúp bạn hạn chế tối đa chi phí phát sinh, biến ngôi nhà cũ của bạn thành một không gian sống hoàn hảo trong phạm vi ngân sách dự kiến. Liên hệ ngay với KIẾN TRÚC MỚI để được tư vấn miễn phí và nhận báo giá chi tiết cho kế hoạch sửa chữa nhà của bạn!

Thông tin liên hệ:

 Văn phòng tại Việt Nam :

 Trụ sở chính : 136 Nguyễn Hữu Tiến, P. Tây Thạnh, Q. Tân Phú, TP.HCM .

 CN Đồng Nai : Đường N23, Khu TĐC sân bay Long Thành, X. Lộc An, H. Long Thành, Đồng Nai .

 VPĐD : P1901 Lầu 19 tòa nhà Saigon Trade Center 37 Tôn Đức Thắng, Q.1, TP.HCM.

 : 0988 7777 92 – 0981 7777 97 – 0987 7777 97 Phan Bảo Huy.

 Văn phòng tại Australia :

 VPĐD : 79 Longfield street, Cabramatta Road, NSW 2166 Australia.

 : +61 406 557 979 Mrs. Tina.